Verhuur 1.100 garageboxen geen onderneming

Een B.V. verhuurt ongeveer 1.100 garageboxen en 57 bedrijfsruimten. De totale waarde van het vastgoed is circa € 10.000.000. De directeur-grootaandeelhouder (DGA) verzoekt de Belastingdienst om de zogenaamde geruisloze terugkeer van de vastgoedonderneming uit de B.V. Dat verzoek wordt afgewezen. Volgens de Belastingdienst is geen sprake van een onderneming.

Het geschil verplaatst zich naar de rechter. Is sprake van normaal actief vermogensbeheer of van een fiscale onderneming? De bewijslast hiervoor legt de rechter bij de DGA. Hij verzoekt immers om toepassing van een bijzondere regeling.

De rechtbank overweegt dat de portefeuille aanzienlijk is. Verhuur van 1.100 garageboxen genereert meer werk dan de verhuur van slechts enkele garageboxen. Maar de aard van de werkzaamheden is niet substantieel anders. Het blijft gaan om het adverteren, het opmaken van huurovereenkomsten, het onderhouden van contacten met huurders, het innen van huren en het (doen) uitvoeren van onderhoud. Dit zijn activiteiten die tot een normaal vermogensbeheer behoren. Enkel de omvang van de vastgoedportefeuille kan niet tot de conclusie leiden dat sprake is van een materiële onderneming.

Naast de garageboxen verhuurt de B.V. 57 bedrijfsruimten. Een klein deel daarvan is in de voorbije jaren opgesplitst in kleinere verhuurbare units. Volgens de rechtbank is dat inspelen op de behoefte in de markt, maar nog geen projectontwikkeling. En al zou het dat wel zijn, binnen het geheel van activiteiten gaat het om incidenten.

De portefeuille genereert als geheel niet meer rendement dan bij normaal vermogensbeheer. Berekeningen van de DGA komen tot een hoger rendement, maar die elimineren ten onrechte de uitgekeerde salarissen. Ook relateert hij de gerealiseerde opbrengst ten onrechte aan de historische kostprijs in plaats van aan de werkelijke waarde.

Al met al is er volgens de rechtbank geen sprake van werkzaamheden die onmiskenbaar ten doel hebben het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende voordeel te boven gaat.

Tip: Een activiteit die u via een B.V. uitoefent, is niet altijd een onderneming in fiscale zin. Dat kan pijnlijk duidelijk worden als u gebruik wilt maken van fiscale regelingen die alleen voor fiscale ondernemingen bedoeld zijn. Dan kan de fiscus, soms terecht, dwars gaan liggen.